Die sechs häufigsten Fehler bei der Vermietung von Lagerhallen
Artikel vom 08.02.2023
Lager- oder Industriehallen sind für Unternehmen mit eigener Produktion oder eigenem Vertrieb unverzichtbar, denn sie brauchen Platz für die Lagerung von Material oder Waren. Ist man im Besitz einer solchen Immobilie, kann diese gewerblich vermietet werden.
Lager- oder Industriehallen sind für Unternehmen mit eigener Produktion oder eigenem Vertrieb unverzichtbar, denn sie brauchen Platz für die Lagerung von Material oder Waren. Ist man im Besitz einer solchen Immobilie, kann diese gewerblich vermietet werden.
Die Vermietung von einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark von der Vermietung von Wohnungen oder Wohnhäusern. Es gibt eine Vielzahl von Fehlern, die man bei der Vermietung machen kann. Die häufigsten haben wir aufgelistet.
Fehler 1: Man verlässt sich zu sehr auf das Internet
Die Präsentation der Lagerhalle in den gängigen Portalen gehört zum Pflichtprogramm. Man sollte die etablierten Portale (z. B. Immoscout24, Immowelt, Immonet) und auch kleine Immobilienportale, wie 1aimmobilien oder eBay Kleinanzeigen nutzen. Jedoch reicht die Präsenz in den Portalen alleine nicht aus.
Nach eigener Erfahrung erfolgen mehr als 50 % der Vermietungen „offline“ aufgrund von am Markt kursierenden Suchanfragen.
Fehler 2: Die Halle schlecht präsentieren
Im Markt für Gewerbeimmobilien werden die meisten Fragen vor dem Besichtigungstermin per E-Mail und Telefon geklärt. Es ist daher wichtig, das Objekt im Exposé so realistisch wie möglich zu beschreiben.
Werden Mängel oder Nachteile beschönigt, wird das früher oder später ans Tageslicht kommen und der potenzielle Mieter springt mit negativen Reaktionen ab. Werden andererseits nicht alle Potenziale der Halle erfasst, gehen Interessenten verloren. Hierzu gehören technische Potenziale genauso wie baurechtliche (Nutzung rund um die Uhr, Industriegebiet u. a.) und wirtschaftliche Potenziale (z. B. niedrige Nebenkosten).
Fehler 3: Kein klares Vermarktungskonzept verfolgen
Der häufigste Fehler in diesem Zusammenhang ist, mehreren Maklern gleichzeitig die Vermietung der Halle zu gestatten, ohne deren Aktivitäten klar zu steuern. In der Folge wird das Objekt „über den Markt getrieben“. Kommt es hierbei nicht zu einem schnellen Zufallserfolg, dann bekommt das Objekt einen schlechten Ruf. Im schlimmsten Fall wird einem Interessenten das Objekt parallel von verschiedenen Maklern mit verschiedenen Provisionssätzen angeboten. Das Objekt „verbrennt“.
Ist das passiert, hilft nur ein kompletter Neustart in der Vermarktung. Im Vorfeld sollte man eine klare Vermarktungsstrategie erstellen und festlegen, welche Aktivitäten durchgeführt werden sollen. Außerdem sollte ein Budget festgelegt werden. Man sollte stets vermeiden, die Kontrolle über die Vermarktung zu verlieren.
Fehler 4: Unprofessionelle Mietverträge verwenden
Oft sind Mietverträge vom Vormieter vorhanden oder der Vermieter greift auf Vorlagen aus dem Internet zurück. Hierbei ist äußerste Vorsicht geboten. Die Rechtsprechung ist im Fluss, oft sind Vorlagen veraltet und es kann im Streitfall zu bösen Überraschungen kommen. Man muss den Vertrag nicht zwingend von einem Fachanwalt erstellen lassen. Eigentümer- oder Immobilienverbände bieten für kleines Geld rechtssichere Vorlagen.
Folgende Punkte sollten bei der Vertragsverhandlung allerdings geklärt werden:
Miethöhe? Nicht nur die Höhe der Miete, sondern auch mögliche Anpassungen.
Betriebskosten? Die Betriebskosten sollten im Vertrag einzeln aufgeschlüsselt werden. Denn bei Gewerbeimmobilien kann der Vermieter mehr Kosten umlegen als bei der Wohnungsvermietung.
Mietdauer? Mietverträge für Gewerbeimmobilien sind im Normalfall befristet.
Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung? Befristete Mietverträge können im Gegensatz zu unbefristeten nicht ordentlich gekündigt werden.
Bauliche Veränderungen? Sind bauliche Veränderungen an der Lagerhalle erlaubt, sollte dies vorab geklärt sein. Auch wenn der Mieter beim Auszug grundsätzlich zum Rückbau verpflichtet ist.
Nutzungszweck? Im Mietvertrag sollte der konkrete Nutzungszweck festgeschrieben sein. Denn dann kann man als Vermieter überprüfen, ob die jeweilige notwendige Nutzungsgenehmigung vom Bauamt vorliegt.
Fehler 5: Die Bonität der Interessenten nicht ausreichend prüfen
Manche Vermieter verzichten gänzlich auf eine Bonitätsprüfung der Interessenten und verlassen sich auf ihr „Bauchgefühl“. Ganz sicher ist es wichtig, dass die „Chemie“ zwischen Mieter und Vermieter stimmt, schließlich bindet man einander vertraglich für einen längeren Zeitraum. Dennoch sollte man alle verfügbaren Informationen nutzen, um sich von dem künftigen Mieter ein Bild zu machen. Bei Auskunfteien oder dem Handelsregister erhält man zusätzliche Informationen.
Fehler 6: Den Mietpreis falsch einschätzen
Wird der Preis zu niedrig angesetzt, verschenkt man Einnahmen, auch wenn die Vermietung schneller gelingt. Folgenschwerer ist dagegen ein zu hoher Mietansatz. Der Betrachter sortiert das Objekt dann als „zu teuer“ aus und sucht weiter. Selbst wenn das Objekt später im Preis korrigiert wird, ist der Interessent meistens verloren. Entweder er hat ein anderes Objekt angemietet oder er erfährt nicht, dass es eine Preiskorrektur gibt. Im Vorfeld sollte man sich umfassend informieren. Dazu können Immobilienportale oder Marktpreisspiegel, wie zum Beispiel den IVD Marktbericht für gewerbliche Immobilien, zur Recherche genutzt werden.
Der monatliche Mietpreis hängt von folgenden Faktoren ab:
Standort: Da die Nachfrage nach Lagerhallen in wirtschaftlich gut strukturierten Gebieten am größten ist, kann man dort auch die höchsten Preise je Quadratmeter berechnen. In der Nähe großer Städte ist Lagerfläche tendenziell teurer als in ländlichen Gebieten.
Bausubstanz: Leichtbauhallen sind im Normalfall günstiger als eine massiv gebaute Immobilien.
Alter und Zustand: Preise je qm für Neubauten sind höher als für ältere Lagerhallen. Aber auch der Zustand spielt eine Rolle, denn alte Gebäude können durchaus gut erhalten und saniert sein.
Ausstattung: Sind Rampen vorhanden? Gehören Büro- und Sanitärräume zur Lagerhalle? Gibt es einen Kühlraum? Die vorhandene Ausstattung hat großen Einfluss auf den Mietpreis.
Größe: Je größer die Hallenfläche ist, desto mehr kann man dafür berechnen. Allerdings ist der Preis pro Quadratmeter bei großen Hallen tendenziell geringer.
Lage und Infrastruktur: Wo eine gute Verkehrsanbindung vorliegt, ist die Nachfrage nach Lagerflächen besonders groß. Dort ist auch mit höheren Einnahmen zu rechnen.
Wie man sieht, gibt es einiges bei der Vermietung von Lagerhallen zu beachten. Geht man Schritt für Schritt vor, vermeidet man die oben aufgeführten Fehler und wählt man den richtigen Makler, kann man sich viel Zeit, Mühe und Geld sparen.